부동산 vs 주식 양도세, 뭐가 세금 더 낼까? (Feat. 정치인, 고위 공무원이 부동산 하는 이유)

주변에서 부동산으로 돈 벌었다는 말은 많이 들었어도, 주식(특히 한국 주식)으로 돈 벌었다는 말은 잘 못 들어봤을 것이다.

 

왜 한국은 부동산이 1순위 투자 대상인 걸까? 

결론부터 얘기하겠다. 오래 보유하고 양도차익이 클 수록 1주택 양도세에서 이득을 보기 때문이다.

 

세금을 매기는 종합소득세율은 절대 낮지가 않다.

하지만 "장기보유 특별공제"와 "과세대상 양도차익" 을 계산하면서 양도차익을 엄청나게 줄여 버리기 때문에 세율이 적용되는 과세표준이 엄청나게 낮아지게 된다.

 

1. 1주택 실거주의 양도세

1.1. 12억 미만 비과세

2년 이상 거주한 12억 미만의 주택 양도가액에 대해서는 전액 비과세이다. 

예를 들면, 지금 5억에 집을 사고, 2년 뒤에 12억에 팔아도 양도세는 0원이라는 것이다.

 

1.2. 과세대상 양도차익

12억 미만에 대해 비과세를 하기 때문에, 양도가액에서 12억을 뺀 비율 만큼만 양도차익으로 계산해 준다.

1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산 (국세청)

말이 어렵다.

만약 15억에 집을 팔았다면, 양도차익에서 (15억-12억)/15억 = 20% 만 쳐준다는 것이다.

• 5억에 사서 15억에 팔았다면, 양도차익 10억의 20%만 적용해서 2억으로 쳐준다.
• 10억에 사서 15억에 팔았다면, 양도차익 5억의 20%만 적용해서 1억으로 쳐준다.

실로 엄청난 혜택이다.

 

 

1.3. 장기보유 특별공제

이게 끝이 아니다.

1주택 보유를 하게 되면, 아래와 같이 보유 1년 당 4%, 실거주 1년 당 4%를 누적하여 양도차익에서 공제를 해 준다.

장기보유특별공제율 (국세청)

	2년 이상	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
보유기간		12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

 

즉, 1주택자가 10년 이상 실거주를 하면, 장기보유 특별공제율이 80%가 된다.

만약 양도차익이 10억이라면, 여기서 80%인 8억을 빼서 2억으로 만든다는 것이다.

중요한 것은, 이 모든 게 중복된다는 것이다.

 

1.4. 예시

아래 표는 부동산계산기 에서 KB부동산 의 반포자이 실거래가를 보고 계산한 것이다.

2015년 7월에 13억 5천만원에 매수하여, 10년간 1주택 실거주를 하고 2025년 8월에 46억원에 매도했을 때 양도세를 계산했다.

"장기보유 특별공제"와 "과세대상 양도차익" 으로 인해, 32억 5천만원인 양도차익이 4억8천만원으로 줄어드는 마법이 일어났다.

반포자이 33평 10년 실거주 양도세

 

아래는 10년간 1주택 실거주 시, 우리나라 최상급지부터 중급지 까지의 양도세 실질세율이다.

강남 최상급지에서 30억 이상을 벌어도, 실질세율은 6%밖에 안 된다! 주거 안정성은 덤이다.

	15년 7월 (KB시세)	25년 7월 (KB시세)	양도차익	총 세금	실질세율
반포 자이	13억 5천만원	46억원	32억 5천만원	1억 8천만원	6%
잠실 엘스	10억원	31억원	21억원	8400만원	4%
마포 래미안푸르지오	7억 5천만원	22억 5천만원	15억원	3600만원	2%
분당 시범삼성한신	6억원	18억원	12억원	1400만원	1%
평촌 향촌롯데	5억 3천만원	11억 5천만원	6억 2천만원	0원	0%

 

 

2. 주식 양도세

자, 그럼 주식 양도세는 얼마일까?

딱 보면 알겠지만, 부동산에 비해 세율이 높다. (사실 이 정도 세율이 정상이다, 예금이자도 15.4%를 떼 간다)

대주주 요건이 10억으로 낮다면, 이를 피하기 위해 매년 주식을 팔았다 사야 해서 장기보유를 하기 힘들게 된다.

주식	요건	양도소득세율 (지방세 포함)
국내 주식	대주주 아닌 사람	0%
	대주주인 사람 (요건: 종목당 50억 보유) *25년도 세제 개편에 따라 10억으로 하향 가능성 있음	3억 이하: 22% 3억 이상: 27.5%
국내 상장 해외 추종 ETF	모든 사람	15.4%
해외 주식	모든 사람	22%

 

 

결론

국회의원, 시장, 고위 공무원 등 나라를 움직이는 영향력 있는 사람들의 재산내역을 보면 대부분이 부동산이다.

왜냐하면 장기보유를 할 수록 이득이기 때문이다. 다른 자산에 비해 세금 혜택이 너무나도 좋다. 영끌을 해서 이자를 엄청나게 내더라도, 세금이 낮기 때문에 상쇄가 된다.

그럼 자연스럽게,

이 기득권층이 자신들이 가지고 있는 부동산이라는 자산가격을 낮추는 행동을 스스로 하려고 할까?

오히려 그들이 보유할 수 있는 자산의 가격을 높이기 위해 세제를 이렇게 만든 것은 아닐까?

대통령이 부동산이 아니라 주식시장에 투자를 할 수 있게 매력도를 높일 거라고 큰 소리 쳤지만, 나라를 움직이는 수많은 기득권층들이 과연 그걸 원할까?

라는 생각을 하게 된다.