Blind에서 아파트 매수를 하는 게 맞을 지 사연이 하나 올라왔다.
| 자산 4.5억 + 주담대 6억으로 안양 신축에 영끌하려고 함. 월소득 세후 500이고, 와이프 육휴 끝나면 둘이 합쳐 세후 7-800 예정. 5-10년 정도 실거주 목적으로 매매하려고 하는데, 이자값은 뽑을 수 있을 지 확신이 서지 않는다. |
과연 집값이 얼마 이상 올라야 이 사람은 이득을 보는 것일까?
집을 사지 않으면 S&P에 투자하는 것이 가장 안정적으로 돈을 불릴 수 있는 방법이므로, 아래 2가지 경우를 나누어 비교해 보자.
1) 현금 4.5억 + 주담대 6억으로 아파트 매수
2) 전세 4.5억(전세대출 3.5억, 현금 1억) 거주 & 3.5억으로 S&P 투자
이 둘에서 차이가 나는 부분들만 비용을 계산하면 된다. 자 이제 계산을 시작해 보자.
0. 조건 가정
- 전세 2바퀴에 해당하는 기간인 4년 동안 투자한다고 가정했다.
- 주식 투자 시, 4년 뒤에는 아파트 매수를 한다고 가정하고, 취득세와 이사비는 쌤쌤 처리했다.
- 1)번에서 영끌 시 원리금을 갚고도 남는 돈은, 2)번에서와 동일하게 투자한다고 가정하고 쌤쌤 처리했다.
1. 현금 4.5억 + 주담대 6억으로 아파트 매수
취득세 약 3천만원을 제외하면 10억 2천 정도의 집을 매수하게 된다.
아래 세부 계산에 따라, 4년 후 버는 돈은 집값 상승분 - 주담대이자(9260만원) - 보유세(400만원) - 복비(510만원) 이다.
- 주택담보대출 원리금
6억 대출을 30년동안 4% 원리금균등상환을 하면 매월 286.5만원을 갚아야 한다.
*48개월 원리금 상환액 = 48*286.5만 = 1억3752만원
*원금 상환액 = 6억원-5억5508만원 = 4492만원
- 보유세
현재 10억-11억 사이의 아파트 1주택 보유세는 1년에 100만원이다. 즉, 4년 보유세는 400만원 이다. - 복비
10억원대의 중개요율은 0.5%이므로, 10억 2천만원 아파트 매수 복비는 510만원이다.
2. 전세 4.5억(전세대출 3.5억, 현금 1억) 거주 & 3.5억으로 S&P 투자
아래 세부 계산에 따라, 4년 뒤 버는 돈은 주식평가수익(1억2773만원+2412만원) - 전세대출이자(5780만원) - 복비(140만원) 이다.
- 3.5억을 S&P에 일시금 투자
S&P는 보수적으로 잡아도 역사적으로 연평균 8%의 평균수익률을 보여준다.
배당은 1%로 잡고, 연평균 9%의 수익을 낸다고 가정해보면, 48개월동안 평가수익은 1억2773만원 이다.
*국내상장 미국ETF를 사면 양도세는 15.4%이다.
- 6억 주담대 원리금에 해당하는 286.5만원을 S&P에 적립식 투자
위에 동일하게 연평균 9%로 월복리 계산 시 48개월동안 평가수익은 2412만원 이다.
- 전세대출 이자
1-2년차는 전세 4.5억이고, 3-4년차는 갱신권(상한 5%)을 사용하면 전세금 2250만원을 올려줘야 한다. 즉,
전세대출 3.5억 -> 4년간 연이자 4% 적용시 전세대출이자 5600만원
전세대출 2250만 -> 2년간 연이자 4% 적용시 전세대출이자 180만원
전세대출이자는 5780만원 이다. - 복비
4억원대의 중개요율은 0.3%이므로, 4억 5천만원 아파트 전세 복비는 140만원이다.
결론
"아파트 매수 시 버는 돈" > "S&P 투자 시 버는 돈" 이어야, 아파트 매수를 하는 것이 더 높은 수익이 된다.
위 계산에 따라,
집값 상승분 - 주담대이자(9260만원) - 보유세(400만원) - 복비(510만원) > 주식평가수익(1억2773만원+2412만원) - 전세대출이자(5780만원) - 복비(140만원)
이어야 하므로,
집값 상승분 > 1억 9435만원 = 주식평가수익(1억2773만원+2412만원) - 전세대출이자(5780만원) - 복비(140만원) + 주담대이자(9260만원) + 보유세(400만원) + 복비(510만원)
이어야 한다.
아파트 매수금액이 10억 2000만원 정도였으므로, 4년동안 1억 9435만원(약 19%) 이상 올라야 수익률 관점에서 더 좋은 선택이 된다.